Veel ondernemers staan bij de aankoop van een pand voor de vraag: op de zaak of privé? Of hoort ook een combinatie tot de mogelijkheden? Op deze vraag bestaat niet één juist of fout antwoord. Alle structuren hebben hun voor- en nadelen.
De eerste vraag die moet beantwoord worden is wat je met het pand wil doen. Wil je er zelf gaan wonen? Ga je het beroepsmatig gebruiken? Ga je verhuren? Aan particulieren of professionelen? Bij de keuze voor de structuur is het ook belangrijk om vooraf te bepalen wat je op lange termijn wil bereiken. Huurinkomsten genereren? Pensioen aanvullen?Patrimonium opbouwen?
Privé
Een pand privé aankopen biedt voordelen in de personenbelasting zoals woonbonus en langetermijnsparen. De huurinkomsten uit private verhuur zijn ook fiscaal interessanter. Daarenboven is het mogelijk om het pand dat je privé gekocht hebt, geheel of gedeeltelijk, te verhuren aan de eigen onderneming. Let wel, de fiscus zal een te hoge huurprijs beschouwen als een extra bezoldiging. Hierdoor vervalt het fiscaal voordeel.
Op de zaak
Vastgoed aankopen met de onderneming heeft verschillende voordelen. Het belangrijkste voordeel is dat de investering kan worden afgeschreven en de interesten op een eventuele lening fiscaal kunnen worden afgetrokken. Tevens zijn alle kosten die voortvloeien uit het vastgoed, zoals registratierechten, btw, onderhoud- en herstellingskosten, onroerende voorheffing, … aftrekbaar. Ook successieplanning wordt voordeliger. Het schenken van aandelen is namelijk goedkoper dan het schenken van vastgoed (soms zelf gratis!).
Er zijn echter ook nadelen verbonden aan deze structuur. Zo kan je niet gratis privé wonen in het pand van de onderneming. Dit wordt aanzien als een voordeel alle aard en je zal er privé belastingen en sociale zekerheidsbijdragen op moeten betalen. Indien het pand verhuurd wordt aan een derde, komt de huur bij het belastbaar inkomen. Hierdoor zullen de huurinkomsten zwaarder belast worden dan bij private verhuring. Bij verkoop met een meerwaarde moet er tevens een meerwaardebelasting betaald worden.
Combinatie
Soms kan het goed zijn om het pand samen aan te kopen. Dat kan op drie manieren:
- een gesplitste aankoop: naakte eigendom vs. vruchtgebruik
- via recht van opstal: grond- vs. constructie-eigenaar
- in onverdeeldheid: zowel privé als vennootschap worden eigenaar in volle eigendom.
Voor het gedeelte dat privé wordt verworven kan je gebruik maken van de voordelen voor particulieren en voor het zakelijk gedeelte kan je de kosten van een investeringskrediet inbrengen.
Conclusie
Zoals je merkt heeft elke structuur zijn voor- en nadelen. Om de aankoop te optimaliseren is het belangrijk dat de financiële situatie en mogelijkheden worden bekeken en de voor- en nadelen met elkaar worden afgewogen. Overleg hiervoor zeker met uw vastgoedmakelaar, accountant of fiscalist.