De bouwsector beleeft uitdagende tijden. De afgelopen jaren vertaalde zich dat in een nulgroei, waarbij vooral de residentiële markt zwaar onder druk staat. Het aantal nieuwe omgevingsvergunningen is daar flink teruggevallen. In de industriebouw en de openbare sector oogt het plaatje minder somber. We brachten een aantal grote spelers samen voor een rondetafelgesprek. Hoe kijken zij naar de evoluties in de sector?
STERCK. Wat zijn voor jullie de belangrijkste ontwikkelingen van de afgelopen jaren?
William Allen Zimmerman: “De industriebouw heeft het de afgelopen jaren goed gedaan, maar de projecten worden steeds complexer. We hebben ons kantoor versterkt om al het werk te kunnen blijven uitvoeren. De grootste uitdaging is tegenwoordig om de omgevingsvergunningen te verkrijgen. Dat is absoluut geen evidentie meer, zeker niet voor complexe projecten. De wetgeving maakt het lastig, vooral op milieutechnisch vlak. Greenfields komen we nog nauwelijks tegen, omdat onbebouwde percelen haast niet meer bestaan. Meestal gaat het om brownfieldprojecten waarbij een stevige sanering of verbouwing nodig is. Een voorbeeld is de voormalige Martal-site in Sint-Katelijne-Waver, waar we op een terrein van 60.000 m2 deels verbouwen en deels nieuw bouwen.
Sven Duyck
Sven Duyck is commercieel directeur bij B&R Bouwgroep, met hoofdzetel in Arendonk. “Onze groep telt een 15-tal bedrijven, waaronder enkele grote bouwbedrijven die vooral actief zijn in residentieel vastgoed en overheidsopdrachten. Daarnaast hebben we ook afwerkingsbedrijven en een co-ontwikkelingstak die zich voornamelijk richt op CBO-procedures en projecten voor betaalbaar wonen.”
We merken ook dat de kwaliteit van architectuur steeds belangrijker wordt. Steden en gemeenten beoordelen dit nauwkeuriger, ook bij industriële ontwikkelingen. Dat speelt in ons voordeel, want wij profileren ons met architectuur die mooi geïntegreerd is in de omgeving en veel automatisatie en technieken omvat. In Nederland moet men de eerste jaren vaak volledig off-grid werken omdat een stroomaansluiting ontbreekt. Die trend zien we nu ook richting België komen.”
Sven Duyck: “Bij B&R Bouwgroep zijn we voornamelijk actief in residentieel vastgoed. Een project dat volledig bestemd is voor verhuur, vraagt een andere aanpak dan wanneer alle eenheden worden verkocht. We krijgen steeds vaker te maken met het ESCO-verhaal en allerlei vormen van alternatieve en milieuvriendelijke energie. Dat draait niet alleen om het realiseren van een energieneutraal gebouw, maar soms ook om de bouwkost te spreiden. Wie op langere termijn een gebouw wil verkopen, heeft bovendien een BREEAM-certificering nodig.”
Zimmerman: “We merken inderdaad dat investeerders steeds meer in langere termijnen denken, soms zelfs over een horizon van 20 tot 30 jaar.”
Werner Goris: “Het maakt een groot verschil of een gebouw bedoeld is voor verhuur of verkoop. In de zorg- en scholenbouw komt daar nog een extra factor bij: is het project gesubsidieerd of niet? En in Brussel speelt circulariteit een steeds grotere rol. Alleen beseft men vaak te weinig dat dit veel meer kost, en dat er dus ook extra budgetten voor moeten worden voorzien.”
Vorig jaar zijn er bij ons voor 150 miljoen euro aan projecten uitgesteld doordat we geen bouwvergunning verkregen.
Zimmerman: “We zien industriële spelers die Brussel verlaten voor regio’s zoals Limburg, omdat het in het Brussels Gewest op vlak van vergunningen en regelgeving steeds minder werkbaar en haalbaar is.”
Tom Develter: “Een cruciale vraag is waar er nog op een vlotte manier kan worden gebouwd. De beschikbare gronden raken op, zowel voor residentiële als industriële projecten. In de haven van Antwerpen, waar wij erg actief zijn, komt daar een nieuwe problematiek bij. Wat kunnen we nog realiseren op zogenaamde ‘reststukken’? Hoe kunnen we bestaande sites die niet optimaal worden gebruikt efficiënter benutten? Kunnen we bijvoorbeeld meer in de hoogte bouwen? Vroeger was er ruimte genoeg, maar vandaag moet vaak eerst worden gesaneerd of gesloopt. Dat brengt een heel nieuw verhaal met zich mee.”
Omgevingsvergunning
STERCK. De doorlooptijd om tot een omgevingsvergunning te komen, is veel te lang?
Goris: “Zeven jaar geleden lachten we nog om de doorlooptijden van 2 tot 3 jaar in Brussel. Intussen zie ik ook in Vlaanderen heel wat grote projecten die vlot meer dan 3 jaar aanslepen. In Nederland is dat veel beter geregeld, zeker in de industrie. Je koopt er een perceel en weet meestal meteen wat je erop mag bouwen. Dat geeft duidelijkheid en het vergunningstraject verloopt een stuk sneller. In België koopt degene met de grootste zak geld het perceel, en moet hij dan achteraf maar zien waar hij uitkomt. Dat kan echt anders. Neem nu de discussie over bouwdichtheid: leg dat gewoon vast. Nu is het vaak pure willekeur.”
Zimmerman: “We merken wel dat investeerders steeds grondiger hun huiswerk maken. Zo krijgen we vaker de vraag om snel een opportuniteit te screenen. Met de nodige ervaring kan je vrij vlot de grootste risico’s van een potentiële aankoop aanduiden.”
William Allen Zimmerman
William Allen Zimmerman is architect en medezaakvoerder van Wilma, dat deel uitmaakt van Wilma Wastiau. “Ons bureau is gespecialiseerd in industriële architectuur: van de logistieke sector tot kantoorgebouwen en masterplannen. De voorbije tien jaar zijn we sterk gegroeid, maar we behouden nog steeds de hands-on mentaliteit van een klein architectenbureau, met een gezonde mix van ervaring en jong talent.”
Duyck: “In het voortraject merken we dat de verantwoordelijkheden tussen de ambtelijke diensten en het schepencollege en gemeenteraad verschillend zijn. Hierdoor blijven er soms kansen liggen om projecten vlotter en efficiënter te laten verlopen. Vandaag is het veel te eenvoudig om een vergunning tegen te houden. Met vijf minuten werk en 50 euro kan je een project bij wijze van spreken drie jaar stilleggen. In woonkernen is men bovendien sterk gekant tegen hoogbouw, terwijl dat nochtans veel zou oplossen. We werken in België nog altijd met gewestplannen uit de vorige eeuw.”
Zimmerman: “In Vlaanderen leeft nog te sterk het idee dat hoogbouw enkel thuishoort in Antwerpen of Brussel. Maar ook dorpskernen moeten kunnen groeien. Men denkt te weinig na over wat er mogelijk is en blijft te veel vasthangen in het verleden. Op industrieterreinen gaat het gelukkig iets vlotter.”
Develter: “Voor een industrieel complex hoeft het traject volgens ons niet zo lang te duren. Je moet uiteraard de regelgeving volgen en correcte antwoorden geven, maar meestal zijn er weinig partijen die protesteren. Dat ligt anders bij een inbreidingsproject in de stad. Je kan een dossier volledig in orde indienen met oog voor kwaliteit, milieu en alle vereisten, maar toch dienen tientallen buren bezwaar in. Terwijl de nood aan woningen enorm is, protesteert men tegen elk dossier. In de industrie speelt dat gelukkig veel minder.”
Persoonlijk beschouw ik een bouwteam als het falen van de rol van architect.
Goris: “De overheid moet duidelijkheid scheppen. Leg zones, straten of terreinen vast die geschikt zijn voor hoogbouw, bepaal de densiteit die er mogelijk is en omschrijf de verwachtingen qua architecturale kwaliteit. Dan weet een ontwikkelaar meteen waar hij aan toe is. Dat zou de bouw een stevige boost geven. Vandaag is het vooral kommer en kwel rond bouwvergunningen. Er ontbreekt een duidelijke lijn.”
Duyck: “Zo’n 70 à 80% van onze activiteiten speelt zich af in het residentiële segment. De voorbije jaren waren verre van top. Door de lange vergunningstrajecten lopen de financieringskosten voor ontwikkelaars flink op. Tegelijk stijgen ook de bouwkosten, waardoor we soms moeten beslissen een project niet door te zetten. Vorig jaar hebben we voor 150 miljoen euro aan projecten uitgesteld omdat de vergunning niet rond raakte of omdat de verkoop stilviel. Dat zijn gaten in ons orderboek. Gelukkig zien we intussen licht aan het einde van de tunnel.”
Betaalbaarheid
STERCK. Intussen spreken we over een kostenstijging van 30%?
Duyck: “Dat klopt, al lijkt die nu te stagneren. De verkoopprijzen zijn in dezelfde periode slechts met 10 tot 15% gestegen. Als aannemer hebben we flink minder verdiend, ondanks de gestegen bouwkost. We hopen in de toekomst meer prijszekerheid te kunnen bieden aan onze klanten.”
STERCK. Wonen dreigt onbetaalbaar te worden?
Zimmerman: “Dat kan je tegengaan door hoger en compacter te bouwen en iets meer vrijheid toe te laten. Net zoals in de industrie moet men ook in de residentiële sector nadenken over de optimalisatie van structuren en bouwmethodes.”
Tom Develter
Tom Develter is technisch directeur bij Van Wellen Group. “Wij ontwikkelen klassieke residentiële projecten die we bouwen en verkopen. Daarnaast realiseren we logistieke en industriële projecten die we doorgaans zelf in portefeuille houden en verhuren. Ook facilitymanagement maakt deel uit van onze werking. Eén van onze paradepaardjes is de site van West Port in Beveren-Kruibeke-Zwijndrecht, die we volledig ontwikkelden tot een multifunctioneel businesscenter met kantoren, vergaderzalen, restaurant, fitness, padelterreinen, laadinfrastructuur en eventruimtes voor grote groepen.”
Duyck: “Wij zijn betrokken bij verschillende projecten rond betaalbaar wonen. Maar daar worden dan bijkomende eisen opgelegd, bijvoorbeeld op vlak van architectuur. In één project moet zelfs alles via het water worden aangevoerd. Ik begrijp dat vanuit het duurzaamheidsperspectief, maar dan kan je moeilijk nog van betaalbaar wonen spreken.”
Goris: “Hetzelfde geldt voor het circulariteitsverhaal in Brussel. Eerst was er de steeds strengere energieregelgeving, dan de watertoets, vervolgens de nieuwe wet op overstromingsgebieden. En nu komt daar de beperking van CO2-uitstoot van materialen bij. Allemaal waardevol, maar appartementen worden daardoor zo duur dat een gewone werknemer ze niet meer kan betalen. Hetzelfde zie je bij technieken. In de industrie was de overstap naar fossielvrije energie al erg duur. De volgende stap is geothermie, en nu werken we met natuurlijke koelgassen. Elke stap doet de kostprijs verder oplopen.”
Develter: “Er zijn wel verschillen tussen industriële klanten. Sommigen willen vooral een functioneel kantoor met nadruk op logistieke en industriële efficiëntie. Maar anderen leggen de lat veel hoger. Het klassieke industriële gebouw dat vroeger een eenvoudige doos was, zie je steeds minder. Alles is geautomatiseerd, geconditioneerd en de techieken zijn veel complexer. Al blijven er ook meer eenvoudige, klassieke projecten bestaan. We zien beide types.”
De kwaliteit op de werf die achteruit gaat, is echt een uitdaging voor de toekomst.
Samenwerking verbeteren
STERCK. Wat zijn belangrijke doorbraken die de sector vooruithelpen?
Goris: “Werken in Revit (ontwerpen en modelleren van gebouwen in BIM, nvdr.) is zeker een stap in de goede richting. Maar er is nog veel standaardisatie nodig. Het werk moet te vaak opnieuw gebeuren en de kwaliteit van digitale plannen verschilt sterk. In Nederland werkt men anders: daar maakt de architect het design en neemt daarna iemand anders het BIM-model, de technieken en stabiliteit op.”
Zimmerman: “Als je als architect je werk goed doet, lever je een volledig dossier af dat helemaal klopt. We werken vaak in Nederland en daar zijn ze vaak positief verrast door onze aanpak als 'regisseur van de bouw'. In België draagt de architect de volledige aansprakelijkheid en moet je veel meer tijd en energie in het voortraject steken. BIM is hiervoor een noodzaak.”
STERCK. Biedt werken in bouwteam een oplossing?
Duyck: “Soms wel, maar alleen als je in alle vertrouwen en transparantie kan samenwerken. Dan krijg je ook de bouwkost beter onder controle. We merken dat er minder klassieke aanbestedingen zijn en dat men vaker een ramingsprijs vraagt waarmee verder kan worden gewerkt. Om dat te doen, is er vertrouwen nodig tussen ontwikkelaar, studiebureau, architect en aannemer.”
Werner Goris
Werner Goris is een van de bestuurders van Studie10 uit Lier. “Ons ingenieursbureau telt 22 medewerkers en is gespecialiseerd in duurzaamheid, technieken en stabiliteit. We werken zowel aan grote retailprojecten, op- en overslag en industriële sites, als in de zorg- en hotelsector. Dat doen we voor zowel openbare als private opdrachtgevers. Hoe specialer de projecten, hoe liever. En bij voorkeur in combinatie met hernieuwbare energie.”
Goris: “Vroeger kregen we hooguit één of twee design-and-build-dossiers per jaar, nu zijn het er een twintigtal. Het werkt goed als men elkaar kent, maar er moet wel over worden gewaakt dat de kwaliteit van het eindproduct er niet onder lijdt. Bij design-and-build legt de bouwheer vaak de nadruk op de prijs. Anderzijds daagt die formule een architect soms uit om met een beperkt budget iets moois neer te zetten. Ik heb op dat vlak al heel mooie voorbeelden gezien.”
Zimmerman: “Persoonlijk beschouw ik een bouwteam als een falen van de rol van architect. Het is vaak een manier om technische hiaten in een dossier op te vangen. Als architect moet je zowel creatief als technisch sterk zijn. Wij hebben bijvoorbeeld een eigen ingenieur stabiliteit en ingenieur technieken in huis, zodat ons voorontwerp tot in de puntjes klopt. Te vaak worden creativiteit en techniek gescheiden. Wij investeren bewust in creatieve oplossingen voor technische vraagstukken. In een bouwteam krijg je die kans niet altijd.”
Develter: “Toch kan een architect die rol ook opnemen als leider van een bouwteam. Voor mij is de grootste winst de tijdsbesparing. De aannemer zit van bij dag één mee aan tafel en kan meteen aangeven wat de prijsconsequenties zijn van bepaalde beslissingen. In andere formules verlies je veel meer tijd.”
Goris: “Wij kunnen een stabiliteitsstructuur perfect technisch én kostenefficiënt uitwerken. Maar dan komt er soms een aannemer die een andere bouwmethode hanteert, waardoor de prijs sterk verschilt. Daarom stemmen we onze studie best af op de bouwwijze van de aannemer. Dat kan je niet veralgemenen.”
Appartementen worden zo duur dat een gewone werknemer ze niet meer kan betalen.
Duyck: “Binnen onze groep hebben we vier grote bouwbedrijven, elk met hun eigen aanpak. Toch vinden we altijd oplossingen door open en transparant samen te werken. Vroeger was alles heel gesloten, nu delen we soms zelfs onze marge met ontwikkelaars. Transparantie is voor ons geen probleem. We hebben ook eigen architecten in dienst, net om externe architecten te ondersteunen.”
Develter: “Het voortraject en werken in bouwteam verlopen volgens mij behoorlijk goed. Er wordt veel informatie gedeeld en er zijn vaak 3D-modellen, al blijft daar ruimte voor verbetering. Zo kunnen steeds meer fouten in een vroeg stadium worden vermeden. Waar ik me echter wel zorgen over maak, is de kwaliteit op de werf. Het voortraject wordt vaak uitstekend voorbereid door ervaren mensen, maar eenmaal op de werf zie je aannemers en onderaannemers die niet altijd dezelfde taal spreken. Dat leidt tot misverstanden en communicatieproblemen. Er is overal een tekort aan mensen, zeker aan kwaliteitvolle vakmensen. Dat moeten we absoluut bewaken.”
Duyck: “Ik mis soms de fierheid die de oudere generatie nog had in hun werk. Vandaag draait het vaak enkel om rendement en hoe snel iets kan worden opgetrokken.”
Goris: “Dat verschil zie je duidelijk tussen projecten. In de residentiële sector – en zeker bij sociale woningbouw – is de kwaliteit van technieken soms ondermaats. Vooral in de afwerking merk je het tekort aan ervaren vakmensen. In andere residentiële projecten of in de retail zie je gelukkig nog vaak echte kwaliteit. Er is hoop, maar we zullen er met z’n allen aan moeten werken.”