Na enkele jaren van terugval of nulgroei hoopt de bouwsector dit jaar opnieuw aan te knopen bij positieve cijfers. Dat voorzichtige herstel dreigt echter al snel in de kiem te worden gesmoord door de internationale spanningen, de aanhoudende crisis op de woningmarkt en een terugval van de overheidsinvesteringen in infrastructuur. Samen met Kim Elst, co-directeur van Embuild Antwerpen, en Chris Slaets, gedelegeerd bestuurderdirecteur van Embuild Limburg, maken we de balans op.
Uit de economische prognoses van Embuild blijkt dat het bloeden in de bouw- en installatiesector in 2026 is gestopt. Dit jaar zou de activiteit van de volledige sector met 1,3 procent toenemen. De beroepsfederatie plaatst daar echter meteen een belangrijke kanttekening bij. Volgens de prognoses gaat het om een tijdelijke opleving vanuit een historisch laag activiteitsniveau. Hoe moeten we die cijfers interpreteren?
Chris Slaets: “Voor 2026 gaan we inderdaad uit van een lichte, voorzichtige groei. Maar de impact van de oorlog in het Midden-Oosten is nog niet verwerkt in de cijfers die deze zomer zijn voorgesteld. De kostprijs van bouwmaterialen is in de eerste jaarhelft fors gestegen. Heel wat grote bouwbedrijven hebben daarom het zekere voor het onzekere genomen en materialen ingekocht voor een groot aantal werven. Zo leggen ze hun materiaalprijzen voor de komende periode vast, meestal tegen hogere prijzen dan oorspronkelijk voorzien. Mogelijk zal onze sector dit jaar nog een beperkte groei laten optekenen, maar of dat zich ook vertaalt in een hogere rendabiliteit, betwijfel ik ten zeerste.
Vandaag zien we een combinatie van evoluties die we de voorbije 20 jaar nauwelijks hebben meegemaakt: een sterke stijging van de materiaalprijzen én tegelijk een oplopende rente. Die schommelt vandaag rond 4,5 procent. Wie wat ouder is, herinnert zich wellicht nog rentevoeten van 7 of zelfs 9 procent en meer. Maar voor een jongere generatie is dit volledig nieuw. Vooral voor de woningmarkt is die combinatie bijzonder nefast. Tijdens de vorige crisis steeg de inflatie tot boven de 10 procent. Dat is nog niet zo lang geleden. Vandaag bedraagt de inflatie nog altijd 3 à 3,5 procent, wat historisch gezien hoog is. De impact van die eerdere inflatiegolf is bovendien nog niet verteerd. Daarbovenop stijgen de materiaalprijzen opnieuw en blijven ook de lonen toenemen. Dat maakt bouwen almaar duurder en voor veel particuliere bouwers vandaag bijna onbetaalbaar.”
Kim Elst: “Sinds het uitbreken van de oorlog in het Midden- Oosten zie je dat fabrikanten hun prijzen vrijwel onmiddellijk fors hebben verhoogd. Tijdens de coronacrisis werd de impact van prijsstijgingen nog over meerdere schakels in de keten verdeeld. Nu hebben fabrikanten de prijzen meteen stevig opgetrokken en moeten die integraal worden doorgerekend. Uiteindelijk betaalt de consument de eindfactuur.”
Chris Slaets: “Dat leidt tot een dubbel effect, waar wij als aannemers deels ook zelf verantwoordelijk voor zijn. Producenten geven aan dat ze extra voorraden moeten aanleggen, terwijl de stijgende energieprijzen ervoor zorgen dat alles waarvoor gas of elektriciteit nodig is, automatisch duurder wordt. Tegelijk leidt de onzekerheid ertoe dat grote bouwbedrijven hun bestellingen voor een groot aantal projecten tegelijk plaatsen. Normaal gebeurt dat veel gespreider. Daardoor ontstaat er een toevloed aan orders, terwijl het effectieve bouwvolume nog niet volgt. Producenten kunnen die piek moeilijk opvangen en verhogen hun prijzen opnieuw.”
Wooncrisis
STERCK. Wat verwachten jullie voor volgend jaar?
Chris Slaets: “Onze sector is traditioneel laatcyclisch. Projecten die vandaag worden uitgevoerd, zijn vaak vorig jaar aanbesteed, terwijl de studie soms al twee of drie jaar eerder werd gemaakt. Wij voelen economische schommelingen daarom altijd met enige vertraging. We zien vandaag dat heel wat projecten on hold worden gezet, zeker in segmenten waar de fiscale stimulansen zijn weggevallen. Projecten die onder het btw-tarief van 6 procent voor sloop en heropbouw vallen, blijven wel goed draaien omdat particulieren daarop inspelen. Voor vrijwel alle andere nieuwbouwprojecten is de handrem echter stevig aangetrokken. Daarom blijven we pleiten voor een algemeen btw-tarief van 6 procent voor alle energiezuinige nieuwbouwwoningen. Dat is volgens ons een van de maatregelen die nieuwbouw ook in de toekomst betaalbaar en haalbaar kunnen houden.”
Kim Elst: “In vergelijking met 2019 zien we 40 procent minder vergunningsaanvragen. Dat is enorm. Tegelijk zal de nood aan woningen tegen 2050 alleen maar toenemen. Er zijn in ons land ongeveer 900.000 extra woningen nodig als gevolg van de bevolkingsgroei, de veranderende woonbehoeften – met meer alleenstaanden, eenoudergezinnen en ouderen die langer zelfstandig wonen – en de structureel stijgende vraag naar tweede verblijven. We dreigen echt in een wooncrisis terecht te komen als er niet opnieuw meer vergunningen worden afgeleverd en het renovatietempo van het bestaande woningbestand niet omhoog gaat. Om de bevolkingsgroei op te vangen, is een vlotter vergunningsproces noodzakelijk.”
Chris Slaets: “Zelfs als het aantal vergunningsaanvragen opnieuw begint te stijgen, duurt het nog minstens twee jaar vooraleer je dat op het terrein voelt. Tussen een vergunning en de effectieve start van de werken zit nu eenmaal tijd. Zeker in een onstabiele economische context.”
STERCK. Hoe kunnen we wonen betaalbaar houden?
Kim Elst: “De betaalbaarheid van wonen hangt ook samen met de steeds strengere eisen op het vlak van duurzaam bouwen. Dat is op zich een positieve evolutie, net als het hergebruik van materialen. Tegelijk zien we dat de financiële ondersteuning afneemt. Een aannemer of projectontwikkelaar kan niet duurzamer bouwen dan wat de markt bereid is te betalen.”
Chris Slaets: “Ik blijf het herhalen: ongeveer de helft van de kostprijs van een woning vloeit naar de overheid. Dat is enorm. Als je alle belastingen, heffingen en andere fiscale lasten optelt, gaat bijna 50 procent van de totale kostprijs daar naartoe. Uiteindelijk is het de eindklant die daarvoor opdraait.”
STERCK. We lezen dit al jaren. Wanneer is de grens bereikt?
Chris Slaets: “De tijd dat iemand een bouwgrond kocht en samen met een architect en een aannemer zelf een woning bouwde, is vrijwel voorbij. Vroeger vertegenwoordigde dat ongeveer de helft van de woningbouw. Vandaag is dat wellicht nog amper 10 procent.”
Kim Elst: “Het aanbod blijft te klein in verhouding tot de vraag. Kijk bijvoorbeeld naar Japan. Daar faciliteert de overheid een voldoende groot woningaanbod, waardoor de prijzen relatief betaalbaar blijven. Bij ons wordt er vaak overboden om een perceel of woning te kunnen verwerven. Op sommige plaatsen spreken we vandaag over huurprijzen van 1.600 euro per maand voor een appartement van 85 vierkante meter.”
Chris Slaets: “Er bestaan geen wonderoplossingen. De enige structurele oplossing is het woningaanbod verhogen, in alle segmenten. Maar wat zien we? Op vrijwel elk vlak wordt bouwen moeilijker gemaakt dan ooit. Daarbovenop hanteren we een ruimtelijk beleid dat bouwen steeds verder beperkt en waarbij hogere dichtheden vooral in de steden mogelijk zijn. Dat is nefast voor iedereen die wil bouwen. Het resultaat is een structureel tekort aan woningen.”
Kim Elst: “In de steden stimuleert men een hogere woondichtheid. Buiten de steden kennen we in België dan weer veel lintbebouwing en is er op heel wat plaatsen nog ruimte om bijkomende woningen te realiseren. Zodra je daar iets hoger wil bouwen, bots je vaak op het not-in-my-backyard- syndroom en worden er bezwaren ingediend. Nochtans is de bevolkingsgroei een realiteit waarop we moeten anticiperen.”
Renovatiebeleid
STERCK. Ook op het vlak van renovatie is een inhaalbeweging nodig?
Kim Elst: “Ons land telt 5,7 miljoen woningen met een gemiddelde leeftijd van 75 jaar. Maar liefst 92 procent voldoet niet aan de huidige energienormen. Tegelijk worden de meeste ondersteuningsmaatregelen opnieuw afgebouwd.”
Chris Slaets: “Ook daar stuurt de overheid tegenstrijdige signalen uit. Op een bepaald moment werd beslist dat wie een woning aankocht, die binnen de vijf jaar naar een beter energiepeil moest brengen. Vervolgens werd die verplichting door een nieuwe Vlaamse Regering opnieuw afgezwakt. Nochtans denken wij dat die oorspronkelijke aanpak de juiste was. Bij een woning van 70 jaar oud lopen zowel de onderhouds- als de energiekosten bijzonder hoog op. De huidige energieprijzen maken dat alleen maar duidelijker. Eigenaars van zulke woningen krijgen het daardoor steeds moeilijker.
Voor gezinnen blijft investeren in een energiezuinige woning op lange termijn de beste keuze. Dat verdient zichzelf terug. De eerdere renovatieverplichting heeft ook effectief extra renovaties op gang gebracht. Dat zagen we duidelijk in de cijfers. Het was een positieve stimulans voor onze sector. Door die maatregel opnieuw af te zwakken, is die dynamiek grotendeels stilgevallen.”
Kim Elst: “Vanuit Embuild pleiten we vooral voor een voorspelbaar en betrouwbaar beleid op lange termijn. Alleen zo weten mensen waar ze aan toe zijn en durven ze investeringsbeslissingen nemen. Dat creëert vertrouwen en zet mensen aan tot actie. Vandaag gebeurt net het omgekeerde. Door de voortdurende onzekerheid houden veel mensen de vinger op de knip.”
Overheidsinvesteringen
STERCK. Ook de infrastructuurbouw staat onder druk?
Chris Slaets: “We hebben in Limburg de investeringsplannen van de lokale besturen voor de komende zes jaar geanalyseerd. Daaruit blijkt dat 90 procent van de Limburgse gemeenten minder investeert dan tijdens de vorige bestuursperiode. Als de plannen vandaag al minder ambitieus zijn, houd ik mijn hart vast voor wat uiteindelijk effectief zal worden uitgevoerd van wat nu is gebudgetteerd. Ongeveer de helft van alle overheidsopdrachten is afkomstig van steden en gemeenten. Als zij hun investeringen terugschroeven, kijk ik eerlijk gezegd met grote bezorgdheid naar de toekomst.”
STERCK. Zijn er punten waarop Limburg of Antwerpen afwijken van het nationale beeld?
Chris Slaets: “Volgens de investeringscijfers van de Vlaamse overheid is een Antwerpenaar goed voor ongeveer 3.000 euro aan overheidsinvesteringen, tegenover amper 187 euro per Limburger. En voor alle duidelijkheid: daarin zijn de Oosterweelverbinding en de Noord-Zuidverbinding niet meegerekend.
Ik begrijp dat Antwerpen een groot mobiliteitsprobleem moet oplossen en dat de Antwerpse haven een cruciale economische motor is. Het is dus logisch dat daar meer wordt geïnvesteerd. Maar het verschil is wel bijzonder groot. Ter vergelijking: de stad Genk investeert op twee jaar tijd evenveel als het volledige Agentschap Wegen en Verkeer in heel Limburg. Dan stel ik mij toch vragen. Op dat vlak benijd ik mijn Antwerpse collega wel.”
Kim Elst: “Behalve voor de files dan.” (lacht)
Vergunningsbeleid
STERCK. Het blijft tegelijk ook een lijdensweg om een omgevingsvergunning te verkrijgen?
Kim Elst: “Er wordt al jaren gesproken over een vereenvoudiging van de procedures, maar daar merken we in de praktijk weinig van. De kans is groot dat een dossier wordt teruggestuurd met de vraag om bijkomende gegevens of documenten aan te leveren. Daardoor duren de procedures steeds langer en blijft de administratieve mallemolen draaien. Voor aannemers is dat bijzonder moeilijk, omdat het proces erg onvoorspelbaar is en nauwelijks te plannen valt. Een vereenvoudiging van de vergunningsprocedure moet ook in de praktijk voelbaar worden.”
In vergelijking met 2019 zien we 40 procent minder vergunningsaanvragen. Dat is enorm.
Chris Slaets: “Onze Limburgse minister Jo Brouns heeft heel wat goede ideeën en heeft, na overleg met de sector en de betrokken stakeholders, ook sterke voorstellen uitgewerkt. Jammer genoeg zijn die vandaag nog altijd niet vertaald in regelgeving. Ambtenaren moeten dus blijven werken binnen de bestaande wettelijke kaders. Laten we hopen dat de nodige aanpassingen snel worden goedgekeurd.”
Innovatie
STERCK. Nieuwe technologieën en innovatie helpen de bouwsector vooruit. Welke ontwikkelingen maken vandaag echt het verschil?
Kim Elst: “Wanneer we over innovatie spreken, springt artificiële intelligentie uiteraard meteen in het oog. De sector is daar ook klaar voor. We zien steeds meer bouwbedrijven AI inzetten om hun werkorganisatie te optimaliseren. Samen met Buildwise hebben we bijvoorbeeld Tooli gelanceerd, een AI-chatassistent waarmee onze leden technische en bouwgerelateerde vragen kunnen stellen. Daarnaast ontwikkelde Embuild ook Emma, een juridische AI-chatassistent die bouwbedrijven ondersteunt bij hun administratieve en juridische vragen. Leden kunnen er 24 uur op 24 en 7 dagen op 7 terecht. Beide toepassingen worden vandaag intensief gebruikt.”
Chris Slaets: “Belangrijk is ook dat onze leden correcte antwoorden krijgen. Wanneer een antwoord bijkomende nuance vraagt, kunnen onze eigen juristen dat verder aanvullen.”
Kim Elst: “Met deze AI-tools zorgen we ervoor dat aannemers snel toegang krijgen tot betrouwbare informatie in een beschermde omgeving. Zo kunnen zij zich concentreren op hun kernactiviteiten, terwijl wij hen ondersteunen bij hun administratieve workload. Dat is ook een van de grootste behoeften die we vandaag horen.”
Chris Slaets: “AI zal niet alles oplossen, maar kan wel een belangrijke ondersteunende rol spelen. We mogen niet vergeten dat gebouwen uiteindelijk nog altijd door mensen worden gerealiseerd. Die handen zullen we ook in de toekomst nodig hebben. Ik verwacht wel dat we binnen enkele jaren de eerste robots en cobots vaker op de werf zullen zien. Vandaag is dat nog eerder uitzonderlijk, maar binnen drie à vier jaar zal dat veel couranter worden. Niet om bouwvakkers te vervangen, maar om hen fysiek te ondersteunen en het werk lichter te maken. Het verfijnde vakmanschap, waarvoor echte gouden handen nodig zijn, zal altijd mensenwerk blijven.”
De overheid gaat met 50 procent van de kostprijs van een woning lopen.
STERCK. Er zijn dus ook lichtpunten?
Chris Slaets: “Absoluut. Voor Vlaanderen is de mogelijke komst van de Einstein Telescope een bijzonder belangrijke ontwikkeling. 2027 lijkt nog ver weg, maar eigenlijk is dat morgen. De impact van dat project wordt vandaag nog zwaar onderschat.
We beseffen volgens mij nog onvoldoende hoeveel werkgelegenheid en economische activiteit zo’n project kan creëren als het effectief naar onze regio komt. Rond CERN in Zwitserland ontstaan vandaag nog altijd nieuwe start-ups en spin-offs. Als we erin slagen de Einstein Telescope naar Vlaanderen en België te halen, kan dat de komende decennia een enorme economische impuls geven. Ook voor de bouwsector zou dat een geweldige hefboom betekenen, niet alleen op technisch vlak, maar ook voor de keuzes die mensen maken op de arbeidsmarkt. Het zou een uitzonderlijk Europees project zijn met een enorme uitstraling.”
Kim Elst: “Vanuit Embuild proberen we de sector op zoveel mogelijk vlakken te ondersteunen. Vooral op het vlak van duurzaam bouwen kan de overheid echter nog een stap verder gaan. Vandaag is de kloof tussen de steeds strengere wettelijke normen en de beschikbare ondersteuning nog te groot. Als we die kunnen verkleinen, zetten we opnieuw een belangrijke stap richting betaalbare huisvesting. Anders blijft dat doel nog ver buiten bereik.”