De bouwsector beleeft turbulente tijden. De opeenvolging van ontwrichtingen op macro-economisch vlak laat zijn sporen na in een sector die goed is voor 13,5% van het BNP. STERCK besprak met Chris Slaets, gedelegeerd bestuurder Embuild Limburg, wat de belangrijkste aandachtspunten zijn om wonen in de toekomst nog betaalbaar te houden.
In onze werking vandaag staan twee belangrijke thema’s centraal,” valt Chris Slaets met de deur in huis. “We moeten werken aan circulariteit en anders omgaan met materialen om de betaalbaarheid van gebouwen mogelijk te houden. En tegelijk moeten we een flink deel van de bouwkosten van onze bedrijven gaan beperken, onder andere door een verregaande digitalisering.”
STERCK. De bouwsector beleeft momenteel de perfecte storm?
Chris Slaets: “Zo zou je het zeker kunnen noemen. Maar schaarste creëert ook innovatie en creativiteit. En dat zie je momenteel bij onze bouwbedrijven gebeuren. In februari 2021 hadden we al aangekondigd dat er een immense stijging van de bouwkosten en alle mogelijke materialen zat aan te komen. Corona breidde zich uit, fabrieken werden gesloten … Daarna deemsterde corona weg en trok de wereldeconomie snel aan. Eén boot die het Suez-kanaal blokkeerde en de hele wereldwijde logistiek werd ontregeld. Het was misschien de eerste waarschuwing. En dan startte de oorlog in Oekraïne en veranderde alles. De wereldwijde vraag evolueerde naar een nieuwe piek en men kon niet meer volgen met de productie. Al denken we tegelijk ook dat er een flink deel opportunisme meespeelt met prijsafspraken tussen de allergrootse spelers op Europees vlak. Dat is natuurlijk een vermoeden. We waren het ook gewoon geworden om bouwmaterialen met korte levertermijnen van over heel de wereld in huis te halen. We hebben nu geleerd dat we meer moeten zoeken naar oplossingen dichter bij huis. Ten slotte zijn er ook de hoge energieprijzen die een enorm grote rol spelen en die niet meteen weg zullen gaan. We zijn te sterk afhankelijk van olie en gas.”
Samen oplossingen zoeken
STERCK. Vallen er werven stil nu? Wie draait op voor de meerkosten?
Slaets: “Voorlopig zie ik de activiteiten niet stilvallen en dat zie ik ook niet gebeuren tegen het einde van het jaar. Wat je wel geleidelijk ziet gebeuren, zijn de orderboeken die niet meer aangroeien zoals we dat gewoon waren. Binnen een half jaar moet er nieuwe zuurstof in de economie komen. Iedereen heeft voorlopig nog genoeg werk, maar wel met materialen die men gekocht heeft aan heel hoge prijzen. Dat zet immense druk op de rendabiliteit. De projectontwikkelaars houden in de meeste gevallen hun been stijf en willen geen euro extra betalen. We pleiten ervoor dat alle betrokken stakeholders hun steentje bijdragen. Er is geen heiligmakende oplossing. Hoe gaan we erdoor geraken? Iedereen moet water bij de wijn doen. De bouwpromotoren hebben er geen belang bij dat projecten niet afgewerkt geraken. En je kan de eindklant niet voor alles laten opdraaien. In de praktijk zien we gelukkig dat projectontwikkelaars en aannemers vaak in een goede verstandhouding samen oplossingen proberen te zoeken. Projecten die al lopende waren, worden vandaag nog uitgevoerd. Bij projecten waar nog veel onduidelijkheid is, of waar nog geen verkoop plaatsgevonden heeft, zie je wel dat men nu even afwacht. Net zoals je in een restaurant de dagprijs van de vis betaalt, betaal je vandaag ook de dagprijs van staal, inox en andere materialen. Je moet dat kunnen incalculeren naar je eindklant toe, bijvoorbeeld door openboek te werken met afspraken over de inkoopprijs en de marge die je er als aannemer op neemt.”
STERCK. Het aantal aangevraagde bouwvergunningen blijft voorlopig wel op peil?
Slaets: “Dat klopt en dat stemt me erg hoopvol. Zowel voor renovatie als nieuwbouw blijft het aantal aanvragen op een normaal peil. De uitvoering wordt misschien wel een beetje uitgesteld en prijs en rendement blijven natuurlijk onder druk staan. We mogen niet vergeten dat de bouw een heel traditionele sector is met heel weinig marge. Eén en ander gaat ervoor zorgen dat er in het najaar en begin volgend jaar heel wat bedrijven in ademnood zullen geraken. Zoals in elke crisis heb je winnaars en verliezers. De familiale kmo’s die op de woningmarkt actief zijn en in de streek wonen en werken, hebben bijvoorbeeld heel lang een prijsverhoging uitgesteld. Zeker de sleutel-op-de-deurfirma’s. Die hebben in 2021 prijsverliezen geslikt. Vandaag kunnen ook zij niet anders dan die prijsverhogingen doorvoeren. De wet-Breyne bepaalt dat een koper een woning aan een vaste prijs aankoopt, maar zelfs ondanks die wet komt er vandaag 15 of 20.000 euro bij.”
Een investering in de energieprestatie van een woning is de beste investering die een mens vandaag kan doen.
Overheidsopdrachten
STERCK. Er is tegenwoordig niets dat nog gemakkelijk is?
Slaets: “Als het gemakkelijk zou zijn, zou iedereen het doen. Vandaag kan je verschil maken door creatief te werken, een vlotte opvolging, je manier van handelen … Je ziet dat ondernemers die dat in het verleden altijd op een goede manier gedaan hebben, nu ook als winnaar uit de bus komen. Maar je ziet wel grote verschillen in de sector. Er zijn bouwbedrijven die enkel en alleen focussen op de private sector en zij die ook voor de overheid werken. Daar speelt de prijsherzieningsformule. Maar die formule moet wel zo goed mogelijk afgestemd zijn op de producten die werkelijk gebruikt worden. Daar schort het soms wel eens. Er is nu wel een circulaire verschenen hoe men moet omgaan met die prijsherzieningsformule en dat is een goede zaak.”
STERCK. Blijven de overheidsopdrachten ook op peil?
Slaets: “Voorlopig wel. We zien wel een verschil tussen de opdrachten vanuit de federale overheid en gesubsidieerde opdrachten zoals bijvoorbeeld rusthuizen en ziekenhuizen, het zogenaamde VIPA. In dat laatste geval zijn de budgetten die jaren geleden vooropgesteld zijn, vandaag ontoereikend. Er is een oplossing in de maak om naar een herziening te gaan. En langs de andere kant zijn er heel wat gemeenten die de projecten die ze in deze legislatuur nog willen realiseren, moeten beperken omdat de prijs hoger geworden is. Men moet immers binnen het vooropgestelde budget blijven. We ijveren ervoor om de investeringen van lokale overheden die betrekking hebben op eenmalige investeringen in wegenis, gebouwen en dergelijke, uit het meerjarenbeleidsplan te halen. Als ze gespreid worden over meerdere beleidscycli, kunnen ze mogelijk wel starten. Dat zou voor veel steden en gemeenten een oplossing kunnen betekenen en zo zou onze sector de nodige continuïteit kunnen krijgen. Het niet-uitvoeren van bepaalde onderhoudswerken en projecten, gaat op lange termijn trouwens nog meer kosten. Gelukkig kunnen we ook nog gebruik maken van de relancemaatregelen die verlengd zijn, zoals het percentage van 6% btw voor sloop en heropbouw. Dat scheelt wel een slok op de borrel.”
Building as a service
STERCK. Het is dus niet allemaal kommer en kwel?
Slaets: “Voorlopig niet, maar niemand kan de toekomst voorspellen. We bevinden ons in een veel minder stabiele situatie dan we de afgelopen decennia gekend hebben. Maar ik wil niet doemdenken. Als men over prijsverhogingen in de bouw spreekt, denken veel mensen in eerste instantie aan private woningbouw. Uit cijfers van de Nationale Bank blijkt dat 90% van de prijsverhogingen op die markt te herleiden zijn tot een stijging van de prijzen van de bouwgronden. De bouwshift zorgt ervoor dat het areaal van bouwgronden nog verder verkleint. Het is een economisch gegeven dat dit een verder prijsverhogend effect zal hebben. Dat gaat niet stoppen. We gaan in mijn ogen daardoor meer evolueren naar een huurmarkt. En we gaan effectief naar een model van building as a service.”
STERCK. Wat moeten we verstaan onder building as service?
Slaets: “Alle modaliteiten die iemand in een bepaalde woning wil gebruiken: van de energie tot de wifi, onderhoud, parking … neemt men als één kost en gaat men maandelijks aan de eigenaar betalen. Wil ik een laadpaal hebben? En zo ja welke? Sommige dingen zul je moeten nemen, andere zal je als een optie kunnen kiezen. Daar evolueren we naartoe. De totale bouwkost stijgt. Men gaat andere modellen moeten hanteren zodat de uiteindelijke klant het nog kan en wil betalen.”
Energiezuinigheid
STERCK. Energiezuinig bouwen is belangrijker dan ooit?
Slaets: “We zijn er nog altijd van overtuigd dat een investering in de energieprestatie van een woning vandaag de beste investering is die een mens kan doen. Vroeger sprak men over een terugverdieneffect van twaalf of dertien jaar. Met de huidige energieprijzen heb je een terugverdieneffect van zeven jaar of misschien minder. Vlaanderen is de enige regio in heel Europa die tegen 2027 fossielvrij wil zijn. Dat betekent geen stookolie en geen gas meer. Het is een immense ambitie die je wel moet kunnen waarmaken. De initiële aanschaf van een woning zal nog duurder worden. Als ik het nieuwe gebouw van onze Bouwcampus hier in Diepenbeek vergelijk met dat van mijn collega in een andere provincie, dan betalen we hier voor 500 m2 tussen de 800 en 1.000 euro energiekosten per maand. Voor een dergelijke oppervlakte is dat heel weinig. Mijn collega, die in een veel ouder gebouw huist, betaalt een kost die gemakkelijk het tienvoud bedraagt. Dan spreken we alleen nog maar over de energiekost. Dat soort investeringen verdient zich dus snel terug. Maar je moet wel de centen hebben om ze uit te kunnen geven.”
Vlaanderen is de enige regio in heel Europa die tegen 2027 fossielvrij wil zijn.
STERCK. Op vlak van energietransitie hebben we nog een hele weg af te leggen?
Slaets: “De gemiddelde EPC-score van de verkochte huizen is de afgelopen tien jaar sterk verbeterd in het Waalse en Vlaamse Gewest, met respectievelijk 90 kWh/m2 en 70 kWh/m2. Naar de toekomst toe zal de energiekwaliteit van zowel huizen als appartementen nog aanzienlijk verder moeten verbeteren om de Europese klimaatdoelstellingen te halen. Onze woningen moeten tegen 2050 een gemiddelde EPC-score van 100 kWh/m2 realiseren. Die noodzakelijke renovatiegolf kan nog versneld worden door de huidige oorlog in Oekraïne en de gewenste snellere vermindering van de Europese afhankelijkheid van fossiele energiebronnen. Het zal in de toekomst dus alleen maar belangrijker worden om de verbeterde energiekwaliteit van woningen in rekening te nemen voor de woningprijsindices. De huidige renovatiesnelheid moet in de toekomst drie keer hoger liggen om de renovatiedoelstellingen in 2050 te halen. Bij een verkoop of verandering van eigendom ga je binnen een aantal jaar naar een verplicht EPC-peil moeten gaan. Het is de enige manier om de Europese doelstelling te halen. Op basis van vrijblijvendheid zal het nooit lukken. Men heeft berekend dat het 250 tot 400 miljard euro zal kosten om onze woningen energetisch diepgaand te renoveren. Het grote probleem daarbij is het feit dat er onvoldoende arbeidskrachten beschikbaar zijn en dat de helft van de gezinnen een dergelijke diepgaande renovatie niet kan financieren.”
Confederatie Bouw heet voortaan Embuild
Embuild is de nieuwe naam van de Confederatie Bouw. De ‘Em’ staat daarbij voor ‘Empower’ en ‘Embrace’: versterken en ondersteunen. Waarom dit nieuwe merk? “Omdat de bouw veranderd is en meer dan ooit innovatief en duurzaam is. Ook onze organisatie evolueerde mee, maar onze naam dekte de lading niet goed genoeg meer”, zegt Chris Slaets, gedelegeerd bestuurder-directeur van Embuild Limburg.
“Al sinds 1919 staan we op de barricaden voor de aannemers en installateurs uit de bouw in onze provincie om hen te helpen en te ondersteunen waar we kunnen. Maar we kijken ook resoluut naar de toekomst, om samen met alle ondernemingen actief in de bouw verder te evolueren. Daarom kiezen we voor een nieuwe naam en een nieuw merk. Embuild Limburg is een goede vertaling van waar we naartoe willen gaan. We willen ondernemingen en de sector in het algemeen versterken, we ondersteunen de oude maar ook de nieuwe vakgebieden … We zijn er voor iedereen in de sector, in de brede zin van het woord. Het logo heeft de vorm van een baksteen, hét alom bekende symbool voor de bouw. De punten weerspiegelen de vele nieuwe technologieën en technieken binnen de bouw, de digitalisering die ook in de bouw overal doorbreekt en ten slotte ook de grote verscheidenheid aan bedrijven en mensen in onze sector. Zonder hen geen bouw, zonder hen geen Embuild”, verduidelijkt de topman van Embuild Limburg.
Circulair bouwen
STERCK. Er gaat ook steeds meer aandacht naar hergebruik van materialen?
Slaets: “Vandaag de dag spreken we niet meer over het demonteren of het afbreken van een woning of gebouw. Nee, we gaan een gebouw oogsten. We kijken op voorhand naar wat we kunnen hergebruiken. En we gaan bepalen dat wat we bouwen nog een bepaalde waarde heeft binnen 20 jaar. Zo evolueren we naar een circulair model. Vandaag is dat er nog niet, maar we zetten wel de eerste stappen. Het betekent ook dat we een actief facilitair management zullen moeten voeren. De Vlaamse overheid geeft daarvoor vandaag al de eerste aanzetten. Maar circulariteit vraagt een ander businessmodel. Wat is de waarde van je gebouw na een aantal jaar? Je moet dat meenemen in de totale berekening. En dat is een ander verhaal als je dat als eigenaar of als promotor doet.”
Circulariteit vergt een ander businessmodel.
STERCK. Is wonen nog wel betaalbaar voor veel mensen?
Slaets: “De evolutie van de woningprijzen in België van 1973 tot 2021 is eigenlijk heel normaal. Het bruto beschikbaar inkomen van de huishoudens is in de coronaperiode nog gestegen. Zelfs met de recente rentestijgingen is de hypothecaire rente in verhouding niet hoog. Je moet dat niet over vijf jaar bekijken, maar over 40 jaar. We komen van 14-15% rente hè. In 1995 bedroeg het rentepercentage nog 8%! De rente is het laatste jaar verdubbeld, maar we zitten nog niet aan 3%. Je moet alles in perspectief bekijken. Het is wel een probleem dat het woonaanbod in België weinig flexibel is en zwak reageert op prijsbewegingen. Er is onvoldoende aanbod. Na Nederland zijn we het tweede meest gereguleerde land op vlak van wonen in Europa. Er worden enorm veel zaken opgelegd. België, Nederland, Zwitserland: we zijn de meest dichtbebouwde regio’s ter wereld. Het aantal mensen per vierkante kilometer ligt enorm hoog. We kunnen niet zomaar schakelen als er (veel) meer volk bijkomt, de prijzen gaan dan onmiddellijk omhoog. In grotere landen ligt dat heel anders.”