De huidige economische conjunctuur maakt het interessant om in het buitenland koopjes te doen op het vlak van vastgoed. Het vergt echter een hele organisatie én tijdsinvestering om dat in de praktijk om te zetten. Bovendien heb je al een flink startkapitaal nodig. Vastgoedmakelaar Luc Vangronsveld ontwikkelde samen met de financiële specialisten van Chaillet & Staut een beleggingsproduct dat deze nadelen countert en richtte hiervoor een Zwitserse vennootschap BFE op. Met een vastrentende obligatie die belegd wordt in residentieel vastgoed in Zuid-Europa kan u inspelen op actuele opportuniteiten en u tegelijk verzekeren van een bruto rendement van 6 procent. Het aanbod speelt in op de tendens om via crowdfunding geld te verzamelen om een project te realiseren.
Luc Vangronsveld is vooral bekend voor de talrijke projecten in onze provincie, maar werkt ook al ettelijke jaren in het buitenland. “Ik hou veel van de vakantielanden”, zegt hij. “Zo zijn we sinds een aantal jaar in Italië actief waar we onder meer in Umbrië projecten hebben begeleid. We zoeken projecten of woningen die we verkopen en daarvan doen we de volledige begeleiding en afhandeling. De laatste 5 à 6 jaar is ons werkveld verschoven naar de Marken, een regio in het midden van Italië aan de Adriatische Zee. Die streek is nog redelijk onontgonnen en heeft tegelijk veel potentieel. Er zijn luchthavens bijgekomen en ook Ryanair vliegt naar de regio. Dat maakt een verkenning van de streek interessant.”
Over LVG Vastgoed
LVG Vastgoed is al 15 jaar actief op de markt en wijkt af van het klassieke makelaarskantoor met uitstalraam. "Het kopen van vastgoed is een zeer persoonlijk gebeuren dat je niet elke dag doet", zegt Luc Vangronsveld. “Ons kantoor biedt raad op maat en bemiddeling bij verkoop en verhuring. Dit zowel in het binnenland als voor bepaalde buitenlandse regio’s. We geven ook advies bij nieuwbouwprojecten, bij verkavelingen van gronden en bij schattingen van onroerende goederen.
STERCK. Wat bracht jullie op het idee om een vastgoedobligatie uit brengen?
Luc Vangronsveld: “In de Zuiderse landen heeft de crisis hard toegeslagen waardoor de verkoopprijzen serieus gedaald zijn. We zetten voor een aantal koopwoningen ook de verhuur op en die bleef stabiel doorlopen. Ze worden gehuurd door Denen, Amerikanen, Engelsen, Duitsers, … en die blijven nog steeds naar de streek komen. De prijzen van de woningen dalen, de opbrengsten blijven hetzelfde. Zo kunnen er mooie rendementen behaald worden. Daarom zochten we naar een mogelijkheid om meer te kunnen doen dan de woningen puur bij iemand te plaatsen, die deze zelf voor vakanties gebruikt en eventueel een stukje verhuurt. Het is nu het gunstige moment om een mooie portefeuille samen te stellen van woningen die goed verhuurbaar zijn. Deze kunnen we dan tegen 10 à 15 jaar terug op de markt brengen.”
STERCK. Hoe ziet de obligatie die BFE uitgeeft er concreet uit?
Koen Staut: “De totale waarde van de eerste uitgifte bedraagt 1 miljoen euro. Met dat bedrag doen wij de investeringen. De looptijd is 5 jaar. Je kan vanaf een bedrag van 100.000 euro inschrijven. Eigenlijk verstrek je op dat moment een lening aan de vennootschap. Je krijgt daarvoor een gewaarborgde en vaste rente van 6 procent bruto per jaar in de plaats. Op het einde van de vijf jaar is het volledig kapitaal terug beschikbaar.”
STERCK. Durven mensen nog te investeren in vastgoed?
Vangronsveld: “Er zijn tegenwoordig heel veel mensen die willen investeren in bakstenen. Maar die doen dat bij hen in de streek of aan de Belgische kust omdat ze dat met eigen ogen kunnen zien. Door in onze formule te stappen hebben ze een spreiding van hun belegging, omdat er meerdere woningen in de portefeuille zitten. En toch bestaat de onderliggende pandwaarde uit bakstenen. We investeren in woningen waarvan de vastgoedexperts overtuigd zijn dat deze zich nu aan bodemprijzen bevinden.”
Weinig alternatieven
STERCK. De minimum inbreng bedraagt 100.000 euro. Welke alternatieven zijn er voor iemand die dat bedrag wil investeren in onroerend goed?
Frederic Chaillet: “De eerste vraag is of je iets koopt in Vlaanderen of in het buitenland. Als je voor een bedrag van 100 of 200.000 euro op eigen houtje naar het buitenland wil gaan, blijf je maar beter in Vlaanderen. Anders soupeer je je rendement op aan het heen-en-weer reizen. Het alternatief is om met 100.000 euro in een beursgenoteerde vastgoed-Bevak te stappen. Maar daar loopt men vandaag met een grote boog omheen omdat iedereen zich afvraagt of de afschrijvingen wel correct gebeurd zijn. Bevaks bezitten veel kantoren in Brussel en Antwerpen en die staan vaak leeg. De vraag is dan ook of de panden in eigendom juist gewaardeerd zijn.”
Wat is een vastrentende obligatie?
Een vastrentende obligatie – of obligatielening – is een al dan niet verhandelbaar schuldeffect dat wordt uitgegeven door een bedrijf of een staat. De uitgever betaalt coupons aan de houder van de obligatie en betaalt hem op de vervaldag het kapitaal terug, volgens bepaalde contractueel vastgelegde modaliteiten. De obligatie van BFE is een private uitgifte maar volgt wel zoveel mogelijk de standaard van een publieke uitgifte. De obligatie heeft geen zogenaamde Isin-code en is dus niet vrij verhandelbaar. Hij kan eventueel wel verkocht worden. Daarvoor is dan het akkoord van BFE nodig. De obligatie is uitgeschreven voor een periode van 5 jaar.
Staut: “Vanaf 200.000 euro kan je al zelfstandig iets kopen. Maar in Vlaanderen is de markt voor onroerend goed erg instabiel. Je hebt segmenten die stijgen zoals de zorgwoningen, je hebt segmenten die dalen zoals villa’s, en je hebt markten die nu misschien over de top zijn zoals studentenkoten en appartementen. Dat is uniek op zo’n kleine markt. Zelfs een heel eenvoudige investering zoals een appartement in Knokke kan met één overheidsbeslissing ineens minder rendabel worden.”
Frederick Chaillet: “Er is in mijn ogen momenteel maar één valabel alternatief. Dat is om in een historisch pand te stappen dat omgebouwd wordt naar kantoorruimte en waar je dan een deelname in neemt. Daar krijg je nog een redelijk rendement op. Toch wordt op termijn ook hier de prijs gedrukt door het grote aanbod.”
Grote villa’s
STERCK. De vastgoedobligatie richt zich op heel specifieke woningen?
Vangronsveld: “We kopen panden aan in gebieden waar de verkoopprijzen historisch laag zijn, maar waar je met 100 of 200.000 zelf niet naartoe kan gaan. Voor elke woning maak ik een studie van de omgeving. Een gewoon appartement aan de kust blijft vaak nog redelijk stabiel in waarde. Wij mikken op de nichemarkt van grote villa’s waar familie- en vriendengroepen kunnen logeren. Het zijn deze woningen die nog veel meer aan bodemprijzen staan en waar het aanbod beperkt is. De interesse om dit soort huizen te huren is groot. Grotere groepen gaan tegenwoordig eerder op deze manier op vakantie, dan met de hele familie een duur hotel te boeken. We kopen met de obligatie een aantal villa’s aan, doen de verhuur en verzorgen alle services.”
STERCK. Bestond deze formule nog niet?
Staut: “In Vlaanderen is een product met een dergelijk internationaal karakter uniek. De vennootschap is in Zwitserland gevestigd met aankopen in Italië, Spanje en naburige landen. Je verstrekt een lening aan de Zwitserse vennootschap met een gegarandeerde coupon van bruto 6 procent. Afhankelijk van de herkomst van het geld is er alleen nog roerende voorheffing op de coupon verschuldigd, in België is dat momenteel 25 procent.”
Vangronsveld: “Als je zelf vastgoed koopt, kost het enkele jaren om de services ter plaatse op poten te zetten. Je komt de eerste keren regelmatig bedrogen uit. Het kost tijd en geld om de juiste mensen te vinden en je moet regelmatig zelf ter plaatse zijn. Wij hebben dat netwerk al een aantal jaren geleden zelf opgebouwd en werken met betrouwbare lokale mensen. Als je daar zelf moet aan beginnen is dat een enorme drempel. Veel investeerders hebben de tijd ook niet om dat te doen, of willen de kopzorgen niet. Ze krijgen bij ons het pure rendement."
Waarborgen
STERCK. Veiligheid is een belangrijk aspect bij dergelijke investeringen. Welke garanties kunnen jullie bieden?
Vangronsveld: “Het feit dat we aan bodemprijzen aankopen zorgt ervoor dat het kapitaal voor de klanten gegarandeerd is. De onderliggende waarde kan op lange termijn alleen maar stijgen. Bij elk aankoop investeer ik bovendien 10 procent zelf. Een aantal van die woningen zijn al in verhuur dus we weten perfect wat de reële huurinkomsten zijn. Het rendement is berekend op de historische rendementen van de verhuur die we kennen. Dat hebben we heel conservatief berekend. We zijn vertrouwd met de lokale markt. Daarnaast zullen we elke zes maanden een certificaat bezorgen aan de obligatiehouder waarin de volledige vastgoedportefeuille omschreven en gewaardeerd wordt.”
Chaillet: “Veiligheid zit ook in de kennis die bij elkaar gebracht is. Van de ene kant de ervaring van Luc op het gebied van vastgoed en de hele organisatie van services in het buitenland. Luc heeft een fysiek kantoor waar je kan binnenwandelen met een trackrecord om u tegen te zeggen. De kennis zit verspreid over de verschillende medewerkers. Van de andere kant staan we met Chaillet & Staut als onafhankelijke partij en met onze financiële expertise in voor het externe toezicht.”
STERCK. Wanneer willen jullie van start gaan?
Vangronsveld: “De aankoop-opportuniteiten staan klaar. We werken nu in Italië maar zullen ons niet alleen beperken tot die regio. Spanje, eventueel ook Frankrijk en de Balkanlanden zijn zeker even interessant. Zwitserland ligt dan erg centraal als maatschappelijke zetel voor onze vennootschap. Bovendien hebben de Zwitsers strikte regels voor dit soort financiële producten. Ook dat is een garantie voor de obligatiehouder.
We geven nu eerst een obligatie uit met een bedrag van 1 miljoen euro. We hebben bewust gekozen voor redelijk kleine coupures vanaf 100.000, zodat we er flexibel mee om kunnen gaan. Dankzij de relatief kleine start kunnen we een persoonlijke band met de obligatiehouder behouden en de kwaliteit in het aanbod garanderen. De naam van het kantoor is eraan verbonden. Het moet goed zijn. Door later in schijven uit te breiden kunnen we marktconforme rendementen blijven aanbieden.”.
Wie is Chaillet & Staut?
Chaillet & Staut geeft financieel-juridisch en structureel-strategisch advies aan ondernemingen en vult op projectbasis de CFO-functie van bedrijven in waar dat fulltime nog niet nodig is of budgettair soms niet haalbaar blijkt. Daarnaast begeleiden ze financiële projecten in binnen- en buitenland. Ze hebben kantoren in België, Zwitserland en in Roemenië. Vennoot Koen Staut is jurist van opleiding en komt uit de banksector. Zijn partner Fredric Chaillet heeft ruime ervaring bij verschillende multinationals. Het kantoor heeft de volledige opzet van de vastgoedobligatie begeleid, maar is geen betrokken partij in de investering. Ze treden op als extern toezichthouder bij het geheel.