Ja, het vergunningenbeleid en de complexiteit van regeltjes maken het er voor bouwbedrijven niet makkelijker op. En neen, het is zeker niet allemaal goud wat blinkt. Het neemt niet weg dat de vier panelleden die deelnemen aan ons bouwdebat, een positief gevoel over hun branche hebben. “Eigenlijk maken we nu een gelijkaardige professionalisering door die de maakindustrie 30 jaar geleden al beleefde”, klinkt het unaniem bij Steven Maeyaert (Furnibo), Kathleen Dewulf (Global Estate Group), Pedro Pattyn (Embuild West-Vlaanderen en Pattymo) en Louis Van Oost (AAVO Architects).
STERCK. Heren en dame, hoe gezond is de (West-)Vlaamse bouwsector anno 2025?
Pedro Pattyn: “Globaal bekeken kan je zeggen dat de situatie stagneert. Het is geen geheim dat de residentiële nieuwbouw harde noten kraakt. De renovatiemarkt in dat segment scoort beter, al verloopt die opmars trager dan verwacht. De industrie- en de utiliteitsbouw doen het wel behoorlijk, wat in 2024 – een verkiezingsjaar – ook gold voor de burgerlijke bouwkunde en de infrastructuurmarkt. Een aantal grote werven, met Oosterweel als bekendste voorbeeld, zijn volop bezig. De rode draad is: wie innoveert en ontwikkelt, boert doorgaans beter dan ondernemingen die pas later hun karretje aanhaken.”
Bij het te strikt regelgevend kader mis ik vaak een helikopterzicht.
Louis Van Oost: “We mogen zeker niet klagen, al merken we dat de doorlooptijd van projecten almaar langer wordt. Dat komt onder meer door de haalbaarheid van het project, het vergunningstraject, de staat van het terrein, enzovoort. Meer tijd betekent meer mogelijkheden dat programma’s en inzichten evolueren, waardoor wij vaker aan de tekentafel moeten zitten, ook door de fel toegenomen complexiteit.”
Steven Maeyaert: “Ons orderboekje is eveneens goed gevuld, dankzij de goede mix tussen openbare en private realisaties. Dat vertaalt zich bijvoorbeeld naar meer projecten voor studentenhuisvesting. De definitieve beslissing om op sloop- en heropbouwprojecten het verlaagd btw-tarief van 6% toe te passen, draagt bij tot de positieve flow. Dat is ook toekomstgericht erg belangrijk, gezien er enorm veel werk op de plank ligt om ons grondig verouderd residentieel patrimonium te updaten.”
Kathleen Dewulf
Global Estate Group
Als CEO van Global Estate Group is projectontwikkeling het stokpaardje van Kathleen Dewulf en haar 25-koppig team. De groep was destijds een pionier in de creatie van kmo-units en ontpopte zich tot een gevestigde waarde voor de ontwikkeling van projecten met een gemengde invulling (wonen, werken, retail en/of kantoren). Het gooide hoge ogen met de herinrichting van een Bekaert-site in Zwevegem en staat mee in voor de transformatie van de site elektriciteitscentrale Ruien tot een duurzaam bedrijventerrein.
Kathleen Dewulf: “De markt is vandaag de dag niet evident, onder meer door de blijvend hoge intrestvoet. Daarnaast kampen we met de botsing tussen twee realiteiten: net als andere projectontwikkelaars, hebben wij de voorbije jaren vaak hoge prijzen betaald voor bouwgronden, gebaseerd op marktprijzen en verwachte opbrengsten. Steden en gemeenten willen nu een inhaalbeweging maken in sociale en betaalbare huisvesting, wat vaak gepaard gaat met eisen voor lagere verkoopprijzen of quota voor betaalbare woningen. Die belangen staan haaks op elkaar. Daarnaast merken we bitter weinig beweging op de Brusselse kantoormarkt. Door thuiswerk opteren dienstverlenende bedrijven eerder voor kantoren met een lagere capaciteit of flexi-kantoren.”
STERCK. Digitalisering en automatisering hebben een enorme impact op de sector. Hoe voelen jullie dat het meest?
Van Oost: “Het zorgt ervoor dat wij elk gebouw eigenlijk twee keer ‘bouwen’: één keer virtueel, één keer fysiek. Dat is het pad dat we zullen blijven bewandelen, al is het niet simpel om voldoende BIM-modellers – een echt toekomstberoep – te vinden. Idealiter linken we onze knowhow met de inzichten van de aannemer, zodat we samen op de meest economische manier realisaties kunnen neerzetten. Aannemers die eveneens sterk inzetten op digitalisering, hebben momenteel een streepje voor, al hangt aan deze tendens uiteraard wel een prijskaartje.”
Als je echt élke regel strikt zou volgen, is er een reëel risico dat dit telkens zou resulteren in onbetaalbare gedrochten.
Pattyn: “Dat is een heikel punt: grotere organisaties beseffen sneller dat ze hierin moeten investeren, maar het leeuwendeel van onze sector bestaat uit kleinere kmo’s. Die groep heeft soms nog wat schrik van de stap naar digitalisering, of is zich nog onvoldoende bewust van de noodzaak. Daarom is het cruciaal om hen hierover te sensibiliseren en op te leiden, iets waar Embuild en ook Buildwise (Belgisch kenniscentrum voor de bouwsector dat onder meer technische ondersteuning aan bouwprofessionals biedt, red.) enorme inspanningen voor leveren.”
Dewulf: “IT kost handenvol geld, maar maakt het – net als AI – wel mogelijk om vlotter bepaalde administratieve processen uit te schrijven of te vereenvoudigen. Het is een tendens waar je simpelweg op moét meesurfen om ook op termijn competitief te blijven, al snap ik dat vooral kmo-ondernemers zich wel even in de haren krabben als het om dergelijke investeringen gaat.”
Steven Maeyaert & Stijn D’hoore
Furnibo
Steven Maeyaert leidt samen met Stijn D’hoore Furnibo. In de westelijke kant van Vlaanderen focust het bedrijf zich op de private markt (meergezinswoningen en kantoren voor professionele ontwikkelaars) en de openbare markt (scholen, administratieve centra, sport- en vrijetijdscomplexen). Het zal zich nog meer toeleggen op sociale huisvesting, gevelrenovatie, ruwbouw (via de aparte vennootschap Jerom Bouw) en participeert in een studiebureau om zijn identiteit van kennisbedrijf te bekrachtigen. Er werken 150 mensen.
Maeyaert: “Het BIM-verhaal is circa acht jaar geleden uit Nederland overgewaaid. Onze organisatie heeft zich daar volledig op afgestemd: intussen bereiden we al vier jaar ieder project volledig digitaal voor. Dat helpt ons enorm, zowel tijdens het engineeringtraject als op de werf. Op die manier kunnen we ons bijvoorbeeld meer focussen op prefab-productie en ‘on site’-montage. Ook het ontwerp van de gevelschil en lastminute-aanpassingen inzake afwerking verwerken we erin. Eigenlijk volgen we hiermee gewoon het voorbeeld dat de maakindustrie 30 jaar geleden al stelde. Ik ga akkoord met Louis’ stelling dat je eigenlijk alles twee keer bouwt, maar de gevoelige inkrimping van fout- of faalkosten én de snellere realisatie zorgen ervoor dat het wel absoluut de moeite waard is.”
STERCK. Met andere woorden: de bouw is goed op weg om het businessmodel van andere sectoren te volgen?
Maeyaert: “Eigenlijk moeten we bij iedere nieuwe realisatie ‘product thinking’ toepassen, met het eindresultaat als ‘heilige graal’. Dat vergt ook een mentaliteitswijziging bij de eindklant. Kijk, iedereen vindt het normaal om bij de aankoop van een wagen een totaalprijs voor dat product te betalen, met eventueel nog een meerprijs voor bepaalde opties. In onze sector moeten we in de offerte bij wijze van spreken de individuele kost van elk stuk materiaal verantwoorden. Dat is in geen enkel ander segment het geval. Het is één van de factoren die ervoor zorgen dat de marges flinterdun zijn.”
Hoewel erg veel gebouwen qua concept op elkaar lijken, is ieder gebouw eigenlijk uniek.
Pattyn: “Deze redenering klopt. Op vandaag worden vele beslissingen erg laat in het bouwproces genomen, wat leidt tot onnodige, te vermijden kosten.”
Van Oost: “Hoewel erg veel gebouwen qua concept op elkaar lijken, is ieder gebouw eigenlijk uniek. Dat maakt standaardisatie moeilijk, al is het in principe bij heel wat projecten perfect mogelijk.”
Maeyaert: “Idealiter kan je zoveel mogelijk beslissen in een pril stadium, op het moment dat de BIM-modellers aan de slag gaan. De sector heeft al grote stappen gezet op vlak van professionalisering, maar er zijn zeker nog optimalisaties mogelijk. Pas op: dit is heus geen pleidooi voor eenheidsworst, ik wil eerder een lans breken voor standaardisatie in de variatie.”
Louis Van Oost
AAVO Architects
Louis Van Oost is één van de vijf huidige partners bij AAVO Architects. “We zijn van nature heel sterk in industriële en logistieke projecten en hebben intussen ook een stevige reputatie opgebouwd in de perifere detailhandel. Met een team van 60 à 65 mensen zijn we voornamelijk actief in Vlaanderen, Wallonië en Noord-Frankrijk.”
STERCK. Het vergunningstraject is een ander heet hangijzer. Welke evolutie merken jullie op dat vlak?
Maeyaert: “Je hebt het gevoel dat er zowat elk jaar consulenten bijkomen – die voor water zijn de meest recente – wat tot een complexe opeenstapeling van het aantal eisen leidt. Alle begrip dat er een regelgevend kader moet zijn, maar als je dat allemaal blindelings zou volgen, is er een reëel risico dat dit telkens zou resulteren in onbetaalbare gedrochten.”
Van Oost: “Klopt. We moeten dat allemaal met een kritisch oog durven bekijken en op een rationele, logische manier projecten benaderen om de betaalbaarheid voor de eindklant te garanderen. Het lijkt er te veel op dat iedereen zijn gram wil halen, maar vaak kan je niet alle eisen met elkaar harmoniseren.”
Dewulf: “Bij dat te strikt regelgevend kader mis ik vaak een helikopterzicht. De ambtenaren die verantwoordelijk zijn voor het verstrekken van vergunningen kijken vaak naar de afzonderlijke aspecten en te weinig naar het geheel. Daardoor moeten we te dikwijls helemaal vanaf nul herbeginnen als één zinnetje uit de vergunningsaanvraag niet met de regels strookt.”
Pattyn: “Daarnaast is er een gebrek aan uniformiteit in wat gemeenten en steden op dat vlak vooropstellen. Vaak leggen ze, doorgaans vanuit schrik om stemmen te verliezen, zelf een aantal klemtonen die eigenlijk niet overeenstemmen met bepaalde regels. Het zorgt ervoor dat je als vergunningvragende partij door de bomen amper nog het bos ziet. Zeker voor kleinere bouwprofessionals, die over te weinig kritische massa beschikken om een eigen juridische dienst te hebben, is dat vaak een brug te ver. Pas op: dit impliceert zeker niet dat de toekomst van kleinere bouwondernemingen gehypothekeerd is, integendeel. Door zich voluit in één nicheactiviteit te specialiseren, groeien ze vaak uit tot een druk gesolliciteerde partner voor grotere bouwbedrijven.”
Kleinere kmo’s hebben soms nog wat schrik van de stap naar digitalisering.
Maeyaert: “Inderdaad, ook bij Furnibo werken we graag samen met partners die erg kwalitatief werk leveren in een nichesegment, in zoverre zelfs dat we hen samen met onze eigen mensen graag de kans geven om deel te nemen aan opleidingen. Daar wordt iedereen beter van.”
STERCK. Hoe kunnen we het opvallend hoog aantal faillissementen in de sector van het voorbije jaar verklaren?
Pattyn: “Tijdens de coronapandemie hebben een aantal bedrijven zich overeind gehouden met de door de overheid voorziene steunmaatregelen. Eenmaal die impact was uitgewerkt, is er een logische marktcorrectie gebeurd. De afschaffing van de vestigingswet in 2018 is een andere factor: nu ondernemers geen bewijs van beroepsbekwaamheid of bedrijfsbeheer meer moeten kunnen voorleggen, is de drempel om een eigen onderneming te starten verlaagd. Het potentiële gebrek aan vakkennis of financieel inzicht maakt de kans op mismanagement en financiële problemen evenwel groter, wat dus ook tot meer faillissementen kan leiden.”
Maeyaert: “Bovendien zijn er steeds minder individuele bouwheren, waardoor zeker kleine aannemers dat aspect van de residentiële markt voelen opdrogen. Renovatie kan dat misschien wel deels, maar niet volledig opvangen.”
Van Oost: “Handige Harry’s die het liefst zelf hun stulpje neerzetten, hebben het ook niet onder de markt. In het verleden konden ze de bouwkost heel vaak beperken door erg veel zelf te doen, maar door de strengere regels, de toename van nieuwe technologieën én door de professionalisering van de sector, vraag ik me af of ze daadwerkelijk nog zoveel goedkoper kunnen bouwen.”
Maeyaert: “Dankzij digitalisering en professionalisering kan je alles in principe veel beter plannen: wie moet wat beslissen op welk moment? Hoe kunnen we de leveringen van de materialen daarop afstemmen? Dat komt allemaal neer op de toepassing van ‘lean’-principes, die net als de trend naar automatisering vanuit de industrie is overgewaaid. Het zorgt er allemaal voor dat je ook op de werf veel efficiënter kan werken. Die positieve evolutie was ook broodnodig, want een werf waar de werken pakweg een maand stilliggen, kost enorm veel geld.”
Van Oost: “Werken in een bouwteam, waar je op een heel transparante manier kan communiceren en overleggen, is iets wat wij toejuichen. Meer zelfs: wij doen alleen nog mee aan openbare aanbestedingen als daar met de formule van een ‘design & build’-bouwteam wordt gewerkt.”
De krapte op de arbeidsmarkt speelt ook de bouw nog altijd parten, al zien onze panelleden wel positieve signalen. Van Oost: “De juiste mensen vinden, blijft moeilijk. Eenmaal je die gevonden hebt, vergt het veel jaren voor ze een bepaalde ervaring hebben opgebouwd en bijvoorbeeld een goede balans tussen prioriteiten en details hebben gevonden. We merken dat jonge mensen wel degelijk nog willen werken en daarbij het geduld kunnen opbrengen om de nodige expertise te verwerven. Eigenlijk is ieder bouwproject een grote theatervoorstelling, waarbij alle actoren hun inbreng hebben en een open, constructieve dialoog de kwaliteit omhoog jaagt. Helaas lijkt mailverkeer voor de jeugd de uitverkoren manier om te communiceren, terwijl je met een simpel telefoontje veel meer kan bereiken.” Dewulf: “Onze sector vereist veel technische kennis. Daarnaast moet je als werkgever meer dan ooit een klimaat scheppen dat het welzijn van je medewerkers ten goede komt. De work-life-balance is ontzettend belangrijk geworden. Projectontwikkeling was vroeger een segment waarin je als alfa-mannetje veel kon bereiken, maar door de jaren heen is dat helemaal ondergesneeuwd door het belang en de kracht van teamwork.” Maeyaert: “It’s all about the people. We geloven rotsvast in de kracht van waardevolle jonge elementen, zeker als ze via digitale kennisoverdracht en instructies sneller maturiteit bereiken in hun specialisatie, wat vaak leidt tot een nog grotere passie voor de stiel.” Pattyn: “De tijd is voorbij dat iemand zich voor zijn hele carrière ‘vastklinkt’ aan één werkgever. Mensen identificeren zich minder met het bedrijf waarvoor ze werken. Dat geldt niet alleen voor de jeugd, maar ook voor vijftigplussers. Daarnaast is het een positieve tendens dat de krapte op de arbeidsmarkt iets minder groot wordt, al is de tijd dat zich voor één vacature tientallen kandidaten aandienden, wel definitief voorbij.”
STERCK. Tot slot: met welke blik kijken jullie naar de toekomst van deze sector?
Pattyn: “Ik ben vrij optimistisch. Het blijft fijn te kunnen werken aan projecten waar vaak nog generaties lang over wordt gesproken. Idealiter kan dit binnen een duidelijker en efficiënter regelgevend kader.”
Dewulf: “In de 13 jaar dat ik in deze branche actief ben, vind ik het vooral heerlijk dat je jarenlang het resultaat van je projecten kan blijven bewonderen. We bakken geen wafels, maar bouwen realisaties die het uitzicht van onze steden en gemeenten mee helpen bepalen. Wie bouwt, die blijft.”
Van Oost: “Regels zijn noodzakelijk, maar we moeten alles kritisch blijven bekijken, met duurzaamheid en de kwaliteit van het einddoel als belangrijkste prioriteit. Door processen goed te blijven stroomlijnen en synthetiseren, werken we aan realisaties waar aspecten zoals de kwaliteit van de buitenruimte, lichtinval, ventilatie en andere cruciale duurzame kenmerken ook op lange termijn essentieel blijven.”
Maeyaert: “Deze sector zit volop in transitie, wat veel kansen biedt. Samenwerking met andere stakeholders zal toelaten om nog verder te professionaliseren. Dat zal ertoe bijdragen dat de bouw altijd een grote motor voor het breed economisch bestel zal blijven.”