Een faillissement van je huurder is zelden goed nieuws. Vaak is er al een aanzienlijke huurachterstal en is de kans reëel dat je een deel daarvan nooit recupereert.
Wat veel verhuurders niet weten: je reactie vlak na het faillissement heeft een grote impact op je rechten en je kans op betaling van toekomstige huur.
Wacht niet af, neem zelf initiatief
Zodra je kennis krijgt van het faillissement, moet je handelen. Je moet de curator schriftelijk, per aangetekende brief of e-mail, aanmanen om binnen 15 kalenderdagen te beslissen of hij de huurovereenkomst voortzet.
Vermeld dat de curator een laatste termijn van 15 dagen krijgt om standpunt in te nemen en dat de huurovereenkomst bij gebrek aan tijdige beslissing als beëindigd wordt beschouwd. Niet-reageren moet gevolgen hebben.
Mogelijke reacties van de curator
Zet de curator de huurovereenkomst voort, dan worden de bijkomende huurgelden vanaf het faillissement boedelschulden. Dat geldt retroactief vanaf de faillissementsdatum tot aan de beslissing tot voortzetting en daarna tot aan de effectieve beëindiging. Boedelschulden worden, bij voldoende actief, met voorrang betaald op gewone schulden.
Beslist de curator om niet voort te zetten, maar blijft hij het pand gebruiken, bijvoorbeeld voor opslag of verkoop? Dan zijn de huurgelden vanaf de beslissing tot beëindiging boedelschulden. De huurgelden tussen het faillissement en die beslissing zijn gewone schulden in de boedel.
Reageert de curator niet binnen de 15 dagen en blijft hij het pand gebruiken? Dan kwalificeren enkel de huurgelden vanaf het verstrijken van die termijn als boedelschulden.
Wat als je geen aanmaning verstuurt?
Als je de curator niet formeel en schriftelijk aanmaant, levert verdere bezetting van het pand geen boedelschuld op zolang de curator niet verklaart dat hij de huurovereenkomst voortzet.
Het gebruik van het gebouw voor opslag of verkoop volstaat niet. Je hebt dan wel recht op een bezettingsvergoeding, maar die is doorgaans slechts een schuld in de boedel, met een lagere kans op recuperatie.
De kernboodschap
Als verhuurder moet je bij faillissement van je huurder één cruciale stap zetten: de curatorzo snel mogelijk formeel en schriftelijk aanmanen om te beslissen over de voortzetting van de huurovereenkomst.
Zo verhoog je de kans dat toekomstige huur als boedelschuld geldt en dus ook je kans op effectieve betaling.
Geconfronteerd met een failliete huurder of vrees je dat een faillissement nakend is? Contacteer ons. Een snelle tussenkomst maakt vaak het verschil.